Могут ли иммигранты купить дом в США?

Да — многие иммигранты могут приобрести жильё в Соединённых Штатах, в том числе без американского гражданства или грин-карты. Более сложный вопрос — получится ли получить ипотеку и покрывать полную стоимость содержания недвижимости.

Можно ли купить жильё без грин-карты?

Для многих покупателей — да. Но право владеть недвижимостью и возможность получить ипотеку — отдельные вопросы.

Законы некоторых штатов ограничивают иностранное владение в зависимости от гражданства, статуса проживания, типа или расположения недвижимости. Перед подписанием договора попросите адвоката по недвижимости проверить, распространяются ли ограничения на вас и конкретный объект. Покупка за собственные средства без кредита не отменяет таких ограничений. Дополнительная информация есть в обзоре ограничений на владение недвижимостью для иностранцев.

Какие ипотечные программы доступны иммигрантам?

Единой ипотеки для всех иммигрантов нет. Варианты зависят от ваших обстоятельств и требований кредитора.

• У вас есть статус законного постоянного резидента: стандартные ипотечные кредиты и финансирование FHA при соблюдении требований к доходу, кредитной истории и другим критериям
• Вы законно проживаете в США с временным статусом: стандартная ипотека может быть доступна; кредитор проверит ваш статус и подтверждающие документы
• Вы используете ITIN вместо SSN: ипотека по ITIN у кредитора, который предлагает такую программу, с учётом его требований
• Вы живёте за границей или имеете зарубежные доходы и активы: ипотечные программы для международных заёмщиков или иностранных граждан

Правила FHA отличаются. Министерство жилищного строительства и городского развития США, HUD, отменило доступ к FHA для непостоянных резидентов по кредитам, которым номер дела FHA присвоен 25 мая 2025 года или позднее. Законные постоянные резиденты по-прежнему могут соответствовать условиям программы. Одного разрешения на работу недостаточно, чтобы считать себя допущенным к финансированию FHA. Изменения изложены в официальном документе HUD.

ITIN — индивидуальный налоговый идентификационный номер. Он не меняет иммиграционный статус и не даёт права работать в США. Это объясняет Налоговая служба США на странице об ITIN.

Что делать, если нет кредитной истории в США?

Короткая или отсутствующая кредитная история может усложнить финансирование, но не делает покупку автоматически невозможной.

Некоторые ипотечные программы допускают нетрадиционную кредитную историю. В зависимости от программы кредитор может оценивать документально подтверждённую историю платежей, а не полагаться только на стандартный кредитный балл.

Задайте кредиторам конкретные вопросы:

• Можете ли вы оценить заёмщика без кредитного балла в США?
• Какие подтверждения оплаты аренды, коммунальных услуг или зарубежных платежей вы принимаете?
• Нужен ли для этого варианта другой первоначальный взнос или дополнительные сбережения?
• Что поможет улучшить мои шансы, если сейчас я не соответствую требованиям?

Сколько денег нужно на самом деле?

Первоначальный взнос — лишь часть стартового бюджета.

Отдельно нужны средства на оформление кредита и завершение сделки. Бюро финансовой защиты потребителей США, CFPB, рекомендует для предварительного расчёта ориентироваться на 2–5% стоимости жилья, без учёта первоначального взноса. Фактическая сумма зависит от местоположения, объекта и кредита. Подробнее — в руководстве по планированию первоначального взноса и расходов на покупку.

Например, вы рассматриваете дом за $400 000 и кредит, который допускает первоначальный взнос 10%:

• Первоначальный взнос: $40 000
• Расходы на оформление и завершение сделки — 2–5%: $8 000–20 000
• Итого без переезда, ремонта и финансового резерва: $48 000–60 000

После завершения сделки должны остаться деньги на переезд, срочный ремонт и непредвиденные расходы. Если покупка почти полностью исчерпает сбережения, рассмотрите более доступное жильё или дайте себе больше времени на накопление.

Рассчитайте ежемесячные расходы сверх платежа по ипотеке

Цена в объявлении и ипотечный калькулятор не показывают полного бюджета семьи.

Учитывайте:

• погашение основной суммы кредита и процентов;
• налог на недвижимость;
• страхование жилья и дополнительное обязательное покрытие;
• ипотечное страхование, если оно требуется;
• взносы объединению собственников или жилому комплексу;
• коммунальные услуги, обслуживание и ремонт.

Определите комфортную для себя сумму расходов до обсуждения максимального кредита с банком. Оставьте в бюджете место для других потребностей и сбережений.

Подготовьте документы для ипотеки заранее

Попросите письменный перечень документов до начала активного поиска жилья. В зависимости от программы могут понадобиться:

• документы, удостоверяющие личность и подтверждающие иммиграционный статус;
• SSN или ITIN в соответствии с требованиями;
• расчётные листки по зарплате, сведения о трудоустройстве и налоговые документы;
• документы о доходах бизнеса, если вы работаете на себя;
• выписки с банковских и инвестиционных счетов;
• информация об имеющихся долгах;
• документы, объясняющие происхождение подаренных средств, крупных поступлений или переводов.

Как купить жильё: пошагово

1. Проверьте возможности финансирования до просмотра объектов

Поговорите с кредиторами, которые работают с заёмщиками в похожих обстоятельствах. Объясните свой статус проживания, источник дохода, размер сбережений и кредитную историю.

2. Сравните письменные ипотечные предложения

Запросите документы Loan Estimate — предварительные расчёты условий и расходов по кредиту — для сопоставимых вариантов. Проверьте процентную ставку, годовую эффективную ставку, ежемесячный платёж, первоначальные комиссии, суммы покрытия расходов кредитором и возможность изменения ставки.

3. Ищите жильё в пределах полного бюджета

Сравнивайте объекты по общей стоимости владения, расположению и состоянию.

Просматривайте объявления о недвижимости на TBI Listings, чтобы оценить доступные варианты и связаться с авторами объявлений. Перед принятием решения уточняйте налоги, регулярные взносы и известные потребности в ремонте.

4. Проверьте недвижимость и договор

Попросите агента и адвоката объяснить право на техническую проверку, условия финансирования, правила внесения и возврата депозита, а также сроки.

5. Проверьте окончательные суммы и платёжные инструкции

Для большинства стандартных ипотечных кредитов на покупку жилья вы должны получить Closing Disclosure — документ с окончательными условиями и расходами — как минимум за три рабочих дня до завершения сделки.

Проверяйте реквизиты для перевода со специалистом, который сопровождает завершение сделки, по уже известному вам номеру телефона. Мошенники могут выдавать себя за агента или адвоката и присылать убедительные сообщения об изменении реквизитов в последний момент. Способы защиты описаны в рекомендациях CFPB по предотвращению мошенничества при покупке жилья.

Выясните налоговые последствия перед покупкой инвестиционной недвижимости

Покупка жилья для собственного проживания и для сдачи в аренду требует разного планирования.

Если вы рассчитываете на арендный доход или впоследствии можете продавать недвижимость, проживая за границей, поговорите с налоговым специалистом до покупки. Налоговое резидентство США определяется по налоговым правилам, поэтому его нельзя устанавливать только по названию визы. Подробнее — в разъяснении IRS о налоговом резидентстве.

Первый практический шаг

Подготовьте краткое описание своих документов, дохода, долгов и сбережений на одной странице. Покажите его подходящим кредиторам и спросите, на что можете рассчитывать, чего не хватает и сколько денег должно остаться после завершения сделки.

С этими ответами вы сможете искать жильё по цене, которая соответствует вашим возможностям, и решить, стоит ли покупать сейчас или лучше подготовиться к приобретению позже.