Чи можуть іммігранти купити будинок у США?

Так — багато іммігрантів можуть придбати житло у Сполучених Штатах, зокрема й ті, хто не має американського громадянства або грін-карти. Складніше питання — чи вдасться отримати іпотеку та покривати повну вартість утримання нерухомості.

Чи можна купити житло без грін-карти?

Для багатьох покупців — так. Але право володіти нерухомістю та можливість отримати іпотеку — окремі питання.

Закони деяких штатів обмежують іноземне володіння залежно від громадянства, статусу проживання, типу або розташування нерухомості. Перед підписанням договору попросіть адвоката з питань нерухомості перевірити, чи поширюються обмеження на вас і конкретний об’єкт. Купівля за власні кошти без кредиту не скасовує таких обмежень. Додаткова інформація є в огляді обмежень на володіння нерухомістю для іноземців.

Які іпотечні програми доступні іммігрантам?

Єдиної іпотеки для всіх іммігрантів немає. Варіанти залежать від ваших обставин і вимог кредитора.

• Ви маєте статус законного постійного резидента: стандартні іпотечні кредити та фінансування FHA за умови відповідності вимогам до доходу, кредитної історії та іншим критеріям
• Ви законно проживаєте у США з тимчасовим статусом: стандартна іпотека може бути доступною; кредитор перевірить ваш статус і підтвердні документи
• Ви використовуєте ITIN замість SSN: іпотека за ITIN у кредитора, який пропонує таку програму, за його вимогами
• Ви проживаєте за кордоном або маєте закордонні доходи й активи: іпотечні програми для міжнародних позичальників або іноземних громадян

Правила FHA відрізняються. Міністерство житлового будівництва та міського розвитку США, HUD, скасувало доступ до FHA для непостійних резидентів за кредитами, яким номер справи FHA присвоєно 25 травня 2025 року або пізніше. Законні постійні резиденти й надалі можуть відповідати умовам програми. Самого дозволу на роботу недостатньо, щоб вважати себе допущеним до фінансування FHA. Зміни викладені в офіційному документі HUD.

ITIN — це індивідуальний податковий ідентифікаційний номер. Він не змінює імміграційний статус і не надає права працювати у США. Це пояснює Податкова служба США на сторінці про ITIN.

Що робити, якщо немає кредитної історії у США?

Коротка або відсутня кредитна історія може ускладнити фінансування, але не робить купівлю автоматично неможливою.

Деякі іпотечні програми допускають нетрадиційну кредитну історію. Залежно від програми кредитор може оцінювати документально підтверджену історію платежів, а не покладатися лише на стандартний кредитний бал.

Поставте кредиторам конкретні запитання:

• Чи можете ви оцінити позичальника без кредитного бала у США?
• Які підтвердження оплати оренди, комунальних послуг або закордонних платежів ви приймаєте?
• Чи потрібен для цього варіанта інший перший внесок або додаткові заощадження?
• Що допоможе покращити мої шанси, якщо зараз я не відповідаю вимогам?

Скільки грошей потрібно насправді?

Перший внесок — лише частина початкового бюджету.

Окремо потрібні кошти на оформлення кредиту та завершення угоди. Бюро фінансового захисту споживачів США, CFPB, рекомендує для попереднього розрахунку орієнтуватися на 2–5% вартості житла, без урахування першого внеску. Фактична сума залежить від місцевості, об’єкта та кредиту. Докладніше — у посібнику з планування першого внеску й витрат на купівлю.

Наприклад, ви розглядаєте будинок за $400 000 і кредит, який допускає перший внесок 10%:

• Перший внесок: $40 000
• Витрати на оформлення та завершення угоди — 2–5%: $8 000–20 000
• Разом без переїзду, ремонту й фінансового резерву: $48 000–60 000

Після завершення угоди мають залишитися гроші на переїзд, невідкладний ремонт і непередбачені витрати. Якщо купівля майже повністю вичерпає заощадження, розгляньте дешевше житло або дайте собі більше часу на накопичення.

Порахуйте щомісячні витрати понад платіж за іпотекою

Ціна в оголошенні та іпотечний калькулятор не показують повного бюджету домогосподарства.

Врахуйте:

• погашення основної суми кредиту та відсотків;
• податок на нерухомість;
• страхування житла й додаткове обов’язкове покриття;
• іпотечне страхування, якщо воно потрібне;
• внески об’єднанню власників або житловому комплексу;
• комунальні послуги, обслуговування та ремонт.

Визначте комфортну для себе суму витрат до обговорення максимального кредиту з банком. Залиште в бюджеті місце для інших потреб і заощаджень.

Підготуйте документи для іпотеки заздалегідь

Попросіть письмовий перелік документів до початку активного пошуку житла. Залежно від програми можуть знадобитися:

• документи, що посвідчують особу та підтверджують імміграційний статус;
• SSN або ITIN відповідно до вимог;
• розрахункові листки із зарплати, відомості про працевлаштування та податкові документи;
• документи про доходи бізнесу, якщо ви самозайняті;
• виписки з банківських та інвестиційних рахунків;
• інформація про наявні борги;
• документи, які пояснюють походження подарованих коштів, великих надходжень або переказів.

Як купити житло: покроково

1. Перевірте можливості фінансування до перегляду об’єктів

Поговоріть із кредиторами, які працюють із позичальниками у схожих обставинах. Поясніть свій статус проживання, джерело доходу, обсяг заощаджень і кредитну історію.

2. Порівняйте письмові іпотечні пропозиції

Попросіть документи Loan Estimate — попередні розрахунки умов і витрат за кредитом — для зіставних варіантів. Перевірте процентну ставку, річну ефективну ставку, щомісячний платіж, початкові комісії, суми покриття витрат кредитором і можливість зміни ставки.

3. Шукайте житло в межах повного бюджету

Порівнюйте об’єкти за загальною вартістю володіння, розташуванням і станом.

Переглядайте оголошення про нерухомість на TBI Listings, щоб оцінити доступні варіанти та зв’язатися з авторами оголошень. Перед рішенням уточнюйте податки, регулярні внески й відомі потреби в ремонті.

4. Перевірте нерухомість і договір

Попросіть агента та адвоката пояснити право на технічну перевірку, умови щодо фінансування, правила внесення й повернення депозиту та строки.

5. Перевірте остаточні суми та платіжні інструкції

Для більшості стандартних іпотечних кредитів на купівлю житла ви маєте отримати Closing Disclosure — документ з остаточними умовами та витратами — щонайменше за три робочі дні до завершення угоди.

Перевіряйте реквізити для переказу зі спеціалістом, який супроводжує завершення угоди, за вже відомим вам номером телефону. Шахраї можуть видавати себе за агента або адвоката й надсилати переконливі повідомлення про зміну реквізитів в останню мить. Способи захисту описані в рекомендаціях CFPB щодо шахрайства під час купівлі житла.

З’ясуйте податкові наслідки перед купівлею інвестиційної нерухомості

Купівля житла для власного проживання та для здавання в оренду потребує різного планування.

Якщо ви очікуєте орендний дохід або згодом можете продавати нерухомість, проживаючи за кордоном, поговоріть із податковим спеціалістом до купівлі. Податкове резидентство США визначається за податковими правилами, тому його не можна встановлювати лише за назвою візи. Докладніше — у поясненні IRS щодо податкового резидентства.

Перший практичний крок

Підготуйте короткий опис своїх документів, доходу, боргів і заощаджень на одній сторінці. Покажіть його відповідним кредиторам і запитайте, на що можете розраховувати, чого бракує та скільки грошей має залишитися після завершення угоди.

З цими відповідями ви зможете шукати житло за ціною, яка відповідає вашим можливостям, і вирішити, чи варто купувати зараз, чи краще підготуватися до придбання пізніше.