შეუძლიათ იმიგრანტებს აშშ-ში სახლის ყიდვა?

დიახ — ბევრ იმიგრანტს შეუძლია შეერთებულ შტატებში საცხოვრებლის შეძენა, მათ შორის მათაც, ვისაც აშშ-ის მოქალაქეობა ან მუდმივი ბინადრობის ნებართვა არ აქვს. მთავარი სირთულე ხშირად იპოთეკური სესხის მიღება და საცხოვრებლის ფლობასთან დაკავშირებული ყველა ხარჯის დაფარვაა.

შეიძლება თუ არა საცხოვრებლის ყიდვა მუდმივი ბინადრობის ნებართვის გარეშე?

ბევრ შემთხვევაში — დიახ. თუმცა ქონების ფლობის უფლება და იპოთეკური სესხის მიღების შესაძლებლობა სხვადასხვა საკითხია.

ზოგიერთი შტატის კანონმდებლობა უცხოელების მიერ უძრავი ქონების შეძენას ზღუდავს მოქალაქეობის, ბინადრობის სტატუსის, ქონების ტიპის ან მდებარეობის მიხედვით. ხელშეკრულების გაფორმებამდე უძრავი ქონების საკითხებზე მომუშავე ადვოკატს სთხოვეთ, შეამოწმოს, ვრცელდება თუ არა შეზღუდვა თქვენზე და კონკრეტულ ობიექტზე. სესხის გარეშე, საკუთარი სახსრებით შეძენა ამ შეზღუდვებს არ აუქმებს. დამატებითი ინფორმაცია ხელმისაწვდომია უცხოელთა მიერ ქონების ფლობის შეზღუდვების მიმოხილვაში.

რომელი იპოთეკური სესხებია ხელმისაწვდომი იმიგრანტებისთვის?

ერთიანი იპოთეკური პროგრამა ყველა იმიგრანტისთვის არ არსებობს. არჩევანი დამოკიდებულია თქვენს მდგომარეობასა და გამსესხებლის მოთხოვნებზე.

• გაქვთ კანონიერი მუდმივი ბინადრობის სტატუსი: სტანდარტული იპოთეკური სესხები და FHA-ის დაფინანსება, შემოსავლის, საკრედიტო ისტორიისა და სხვა მოთხოვნების დაკმაყოფილების შემთხვევაში
• აშშ-ში კანონიერად ცხოვრობთ დროებითი სტატუსით: შესაძლოა ხელმისაწვდომი იყოს სტანდარტული იპოთეკური სესხი; გამსესხებელი შეამოწმებს თქვენს სტატუსსა და დამადასტურებელ დოკუმენტებს
• სოციალური უზრუნველყოფის ნომრის — SSN-ის — ნაცვლად იყენებთ ITIN-ს: ITIN-ის საფუძველზე გაცემული იპოთეკური სესხი იმ გამსესხებელთან, რომელსაც ასეთი პროგრამა აქვს
• ცხოვრობთ საზღვარგარეთ ან ეყრდნობით უცხოეთში მიღებულ შემოსავალსა და აქტივებს: საერთაშორისო მსესხებლებისთვის ან უცხო ქვეყნის მოქალაქეებისთვის განკუთვნილი იპოთეკური პროგრამები

FHA-ის წესები განსხვავებულია. აშშ-ის საბინაო და ურბანული განვითარების დეპარტამენტმა, HUD-მა, დროებითი ბინადრობის სტატუსის მქონე მსესხებლებისთვის FHA-ის დაფინანსებაზე წვდომა გააუქმა იმ სესხებზე, რომელთა საქმის ნომერიც 2025 წლის 25 მაისს ან შემდეგ მიენიჭა. მუდმივი კანონიერი ბინადრობის სტატუსის მქონე პირები კვლავ შეიძლება აკმაყოფილებდნენ პროგრამის პირობებს. მხოლოდ მუშაობის ნებართვა FHA-ის სესხის მიღების უფლებას არ ადასტურებს. ცვლილება აღწერილია HUD-ის ოფიციალურ დოკუმენტში.

ITIN ფედერალური საგადასახადო საიდენტიფიკაციო ნომერია. ის არ ცვლის საიმიგრაციო სტატუსს და აშშ-ში მუშაობის უფლებას არ გაძლევთ. ეს განმარტებულია აშშ-ის საგადასახადო სამსახურის ინფორმაციაში ITIN-ის შესახებ.

რა ხდება, თუ აშშ-ში საკრედიტო ისტორია არ გაქვთ?

მოკლე ან არარსებული საკრედიტო ისტორია დაფინანსებას ართულებს, თუმცა საცხოვრებლის შეძენას ავტომატურად შეუძლებელს არ ხდის.

ზოგიერთი იპოთეკური პროგრამა არატრადიციული საკრედიტო ისტორიის შეფასებას უშვებს. პროგრამის მიხედვით, გამსესხებელმა შეიძლება შეისწავლოს გადახდების დოკუმენტურად დადასტურებული ისტორია და მხოლოდ სტანდარტულ საკრედიტო ქულას არ დაეყრდნოს.

გამსესხებელს დაუსვით კონკრეტული კითხვები:

• შეგიძლიათ შეაფასოთ მსესხებელი, რომელსაც აშშ-ში საკრედიტო ქულა არ აქვს?
• ქირის, კომუნალური მომსახურების ან უცხოეთში განხორციელებული გადახდების რომელ ჩანაწერებს იღებთ?
• მოითხოვს ეს ვარიანტი განსხვავებულ საწყის შენატანს ან დამატებით დანაზოგს?
• რა უნდა გავაუმჯობესო, თუ ამ ეტაპზე სესხის პირობებს ვერ ვაკმაყოფილებ?

რეალურად რამდენი თანხა გჭირდებათ?

საწყისი შენატანი შესაძენად საჭირო თანხის მხოლოდ ერთი ნაწილია.

ასევე დაგჭირდებათ სესხის გაფორმებისა და შეძენის დასრულების ხარჯების დაფარვა. აშშ-ის მომხმარებელთა ფინანსური დაცვის ბიურო, CFPB, საწყისი დაგეგმვისთვის ქონების ფასის 2–5%-ს ასახელებს, საწყისი შენატანის გარეშე. რეალური ხარჯი დამოკიდებულია მდებარეობაზე, ქონებასა და სესხზე. დამატებითი განმარტება მოცემულია საწყისი შენატანისა და შეძენის ხარჯების დაგეგმვის გზამკვლევში.

მაგალითად, განიხილავთ 400 000 დოლარად ღირებულ სახლს და სესხს, რომლისთვისაც 10%-იანი საწყისი შენატანია საჭირო:

• საწყისი შენატანი: 40 000 დოლარი
• სესხის გაფორმებისა და შეძენის დასრულების ხარჯები — 2–5%: 8 000–20 000 დოლარი
• ჯამი გადასვლის, შეკეთებისა და ფინანსური რეზერვის გარეშე: 48 000–60 000 დოლარი

შეძენის შემდეგაც უნდა დაგრჩეთ თანხა გადასვლისთვის, გადაუდებელი შეკეთებისა და გაუთვალისწინებელი ხარჯებისთვის. თუ ყიდვის შემდეგ ანგარიშზე თითქმის არაფერი დაგრჩებათ, განიხილეთ უფრო დაბალი ფასის საცხოვრებელი ან დამატებითი დრო დანაზოგის შესაგროვებლად.

დაითვალეთ ყოველთვიური ხარჯები იპოთეკის მიღმა

განცხადებაში მითითებული ფასი და იპოთეკური სესხის კალკულატორი ოჯახის სრულ ბიუჯეტს არ ასახავს.

გაითვალისწინეთ:

• სესხის ძირითადი თანხისა და პროცენტის გადახდა;
• უძრავი ქონების გადასახადი;
• საცხოვრებლის დაზღვევა და სხვა აუცილებელი სადაზღვევო დაფარვა;
• იპოთეკური დაზღვევა, თუ ის სავალდებულოა;
• მესაკუთრეთა გაერთიანების ან საცხოვრებელი კომპლექსის შენატანები;
• კომუნალური მომსახურება, მოვლა და შეკეთება.

სანამ გამსესხებელთან სესხის მაქსიმალურ ოდენობას განიხილავთ, თავად განსაზღვრეთ, რა თანხის გადახდა იქნება თქვენთვის მისაღები. ბიუჯეტში დატოვეთ ადგილი სხვა ხარჯებისა და დანაზოგისთვის.

იპოთეკისთვის საჭირო დოკუმენტები წინასწარ მოამზადეთ

სანამ საცხოვრებლის აქტიურ ძებნას დაიწყებთ, მოითხოვეთ დოკუმენტების წერილობითი ჩამონათვალი. პროგრამის მიხედვით, შეიძლება დაგჭირდეთ:

• პირადობისა და საიმიგრაციო სტატუსის დამადასტურებელი დოკუმენტები;
• SSN ან ITIN, შესაბამისი მოთხოვნის მიხედვით;
• ხელფასის ამონაწერები, დასაქმების ინფორმაცია და საგადასახადო დოკუმენტები;
• ბიზნესის შემოსავლის ჩანაწერები, თუ თვითდასაქმებული ხართ;
• საბანკო და საინვესტიციო ანგარიშების ამონაწერები;
• ინფორმაცია არსებული ვალების შესახებ;
• დოკუმენტები, რომლებიც განმარტავს საჩუქრად მიღებული თანხის, დიდი ჩარიცხვების ან გადარიცხვების წარმომავლობას.

საცხოვრებლის შეძენა ეტაპობრივად

1. შესაძლებლობები საცხოვრებლების დათვალიერებამდე შეამოწმეთ

დაუკავშირდით გამსესხებლებს, რომლებიც თქვენი მსგავსი მდგომარეობის მქონე მსესხებლებთან მუშაობენ. აუხსენით თქვენი ბინადრობის სტატუსი, შემოსავლის წყარო, დანაზოგის ოდენობა და საკრედიტო ისტორია.

2. შეადარეთ იპოთეკის წერილობითი შეთავაზებები

გამსესხებლებს სთხოვეთ სესხის ხარჯთაღრიცხვის დოკუმენტი — Loan Estimate — შესადარებელი პირობებით. შეამოწმეთ საპროცენტო განაკვეთი, წლიური ეფექტური განაკვეთი, ყოველთვიური შენატანი, საწყისი საკომისიოები, გამსესხებლის მიერ ხარჯების დასაფარად შეთავაზებული თანხა და განაკვეთის შესაძლო ცვლილება.

3. მოძებნეთ საცხოვრებელი სრული ბიუჯეტის ფარგლებში

ქონება შეადარეთ ფლობის სრული ხარჯის, მდებარეობისა და მდგომარეობის მიხედვით.

ხელმისაწვდომი ობიექტების სანახავად და განცხადების ავტორებთან დასაკავშირებლად გამოიყენეთ TBI Listings-ის უძრავი ქონების განცხადებები. სანამ გადაწყვეტთ, რომ საცხოვრებელი თქვენს ბიუჯეტს შეესაბამება, იკითხეთ გადასახადების, რეგულარული შენატანებისა და საჭირო შეკეთების შესახებ.

4. შეამოწმეთ ქონება და ხელშეკრულება

აგენტსა და ადვოკატს სთხოვეთ, აგიხსნან ქონების შემოწმების უფლება, დაფინანსებასთან დაკავშირებული პირობები, დეპოზიტის წესები და ვადები.

5. გადაამოწმეთ საბოლოო თანხები და გადარიცხვის ინსტრუქციები

სტანდარტული იპოთეკური სესხების უმეტეს შემთხვევაში, გარიგების დასრულებამდე სულ მცირე სამი სამუშაო დღით ადრე უნდა მიიღოთ საბოლოო პირობებისა და ხარჯების დოკუმენტი — Closing Disclosure.

საბანკო გადარიცხვის ინსტრუქციები გადაამოწმეთ გარიგების დასრულებაზე პასუხისმგებელ სპეციალისტთან, თქვენთვის უკვე ცნობილი ტელეფონის ნომრით. თაღლითმა შეიძლება თავი აგენტად ან ადვოკატად წარმოადგინოს და ბოლო წუთს შეცვლილი საბანკო რეკვიზიტები გამოგიგზავნოთ. დაცვის გზები მოცემულია CFPB-ის რეკომენდაციებში შეძენის თანხასთან დაკავშირებული თაღლითობის თავიდან ასაცილებლად.

საინვესტიციო ქონების შეძენამდე საგადასახადო საკითხები გაარკვიეთ

საკუთარი საცხოვრებლად და გასაქირავებლად ქონების შეძენა განსხვავებულ დაგეგმვას მოითხოვს.

თუ გაქირავებიდან შემოსავალს ელით ან შესაძლოა ქონება მომავალში საზღვარგარეთ ცხოვრებისას გაყიდოთ, შეძენამდე საგადასახადო სპეციალისტს გაესაუბრეთ. აშშ-ში საგადასახადო რეზიდენტობა საგადასახადო წესებით განისაზღვრება და მხოლოდ ვიზის ტიპის მიხედვით არ უნდა ივარაუდოთ. შესაბამისი ინფორმაცია მოცემულია IRS-ის განმარტებაში საგადასახადო რეზიდენტობის შესახებ.

პირველი პრაქტიკული ნაბიჯი

ერთ გვერდზე შეაჯამეთ ინფორმაცია თქვენი დოკუმენტების, შემოსავლის, ვალებისა და დანაზოგის შესახებ. წარუდგინეთ ის შესაბამის გამსესხებლებს და ჰკითხეთ, რომელი სესხის პირობებს აკმაყოფილებთ, რა გაკლიათ და რამდენი თანხა უნდა დაგრჩეთ შეძენის დასრულების შემდეგ.

ამ პასუხებით შეძლებთ თქვენს შესაძლებლობებზე მორგებული ფასის საცხოვრებლის ძებნას და გადაწყვეტთ, ჯობს ახლა ყიდვა თუ მომავალი შეძენისთვის მომზადება.