როგორ ვიპოვოთ ქირით სტაბილიზებული ბინები ნიუ-იორკში: გზამკვლევი ახალჩამოსულთათვის

ნიუ-იორკის ქაოტურ და ძვირადღირებულ უძრავი ქონების ბაზარზე "ქირით სტაბილიზებული" (rent-stabilized) ბინა ხშირად მთავარ პრიზად ითვლება. ახალჩამოსულთათვის ეს ტერმინი შეიძლება მითად ჟღერდეს, მაგრამ ეს ბინები რეალურია და ისინი ქალაქის გასაქირავებელი ფონდის თითქმის ნახევარს შეადგენს. ასეთი ბინის პოვნამ შეიძლება წლების განმავლობაში ათასობით დოლარი დაგიზოგოთ და გრძელვადიანი უსაფრთხოება მოგცეთ. ეს გზამკვლევი ხსნის, რა არის ქირის სტაბილიზაცია და როგორ შეგიძლიათ იპოვოთ ეს მოთხოვნადი ბინები.

რა არის ქირით სტაბილიზებული ბინა?

ქირის სტაბილიზაცია არის ქირის რეგულირების ფორმა, რომელიც იცავს მოიჯარეებს ქირის მკვეთრი ზრდისა და უსამართლო გამოსახლებისგან. თუ თქვენ ცხოვრობთ სტაბილიზებულ ბინაში, მესაკუთრეს არ შეუძლია ქირა გაზარდოს ნებისმიერი ოდენობით, რაც მას სურს. ამის ნაცვლად, ზრდის პროცენტს ყოველწლიურად ადგენს "Rent Guidelines Board" (ჩვეულებრივ 1%-დან 3%-მდე).

ძირითადი უპირატესობები მოიცავს:

• იჯარის განახლების გარანტია: მესაკუთრე ვალდებულია განაახლოს თქვენი ხელშეკრულება ყოველწლიურად ან ორ წელიწადში ერთხელ, თუ მას არ აქვს თქვენი გამოსახლების კონკრეტული კანონიერი მიზეზი.
• ხელმისაწვდომი ზრდა: თქვენი ქირა მოულოდნელად არ გაორმაგდება ხელშეკრულების ვადის ამოწურვისას.
• მემკვიდრეობის უფლებები: თქვენთან მცხოვრებ ოჯახის წევრებს შეიძლება ჰქონდეთ იჯარის გაგრძელების უფლება, თუ თქვენ გადახვალთ ან გარდაიცვლებით.

როგორ ამოვიცნოთ სტაბილიზებული შენობები

ნიუ-იორკში ყველა შენობა არ არის სტაბილიზებული. ზოგადად, ბინა არის ქირით სტაბილიზებული, თუ:

• შენობა აშენებულია 1974 წლამდე.
• შენობაში არის ექვსი ან მეტი ბინა.
• ქირა იყო გარკვეულ ზღვარზე დაბალი, როდესაც წინა მდგმური გადავიდა (თუმცა "დერეგულაციის" კანონები ცოტა ხნის წინ გამკაცრდა, რამაც მეტი ბინა დატოვა სისტემაში).

ახალი შენობები ასევე შეიძლება იყოს სტაბილიზებული, თუ დეველოპერმა მიიღო კონკრეტული საგადასახადო შეღავათები (მაგალითად, 421-a საგადასახადო შეღავათი) ხელმისაწვდომი საცხოვრებლის შეთავაზების სანაცვლოდ.

პოტენციური ბინების ძიების დასაწყებად, შეგიძლიათ დაათვალიეროთ განცხადებები ჩვენს უძრავი ქონების განყოფილებაში. მიუხედავად იმისა, რომ ყველა განცხადება არ არის სტაბილიზებული, ძველი შენობების ძიება ისეთ უბნებში, როგორიცაა ქუინსი, ბრუკლინი და ბრონქსი, ზრდის თქვენს შანსებს.

ამ ბინების პოვნის სტრატეგიები

ბინის მფლობელები ყოველთვის არ აცხადებენ, რომ ბინა სტაბილიზებულია, რადგან მათ შეიძლება ერჩივნოთ მოიჯარეები, რომლებმაც არ იციან თავიანთი უფლებები. აი, როგორ უნდა იპოვოთ ისინი:

1. მოითხოვეთ ქირის ისტორია იჯარის ხელშეკრულების გაფორმებამდე თქვენ გაქვთ უფლება მოითხოვოთ ბინის ქირის ისტორია DHCR-ისგან (საცხოვრებელი და საზოგადოებრივი განახლების განყოფილება). ეს დოკუმენტი აჩვენებს, რას იხდიდნენ წინა მდგმურები. თუ ფასში არის მასიური ნახტომი ახსნა-განმარტების გარეშე, ბინა შეიძლება არალეგალურად იყოს დერეგულირებული.

2. მოძებნეთ სპეციალურ მონაცემთა ბაზებში არსებობს შენობების საჯარო სიები, რომლებიც შეიცავს ქირით სტაბილიზებულ ბინებს. თქვენ შეგიძლიათ შეადაროთ ონლაინ ნაპოვნი მისამართები ამ მონაცემთა ბაზებს.

3. დასვით სწორი კითხვები ბინის დათვალიერებისას პირდაპირ ჰკითხეთ ბროკერს ან მფლობელს: "არის თუ არა ეს ბინა ქირით სტაბილიზებული?" თუ ისინი პასუხს თავს არიდებენ, ფრთხილად იყავით.

ფინანსური მოთხოვნები მაინც მოქმედებს

მიუხედავად იმისა, რომ ქირა სტაბილიზებულია, დამტკიცების მოთხოვნები ჩვეულებრივ იგივეა, რაც საბაზრო ფასის ბინებისთვის. სავარაუდოდ, მაინც დაგჭირდებათ დაამტკიცოთ თვიური ქირის 40-მაგი ოდენობის შემოსავალი და გქონდეთ კარგი საკრედიტო ქულა.

თუ იპოვეთ შესანიშნავი ბინა, მაგრამ გჭირდებათ უკეთესი ხელფასი კვალიფიკაციისთვის, ან თუ ეძებთ მეორე სამსახურს შემოსავლის გასაზრდელად, შეამოწმეთ უახლესი შესაძლებლობები ჩვენს დასაქმების კატეგორიაში.

გადასვლა და მოწყობა ბიუჯეტურად

როგორც კი დაიბევებთ ქირით სტაბილიზებულ ბინას, სავარაუდოდ იქ დიდხანს მოგინდებათ დარჩენა. ეს ღირს იმად, რომ ინვესტიცია ჩადოთ გადასვლასა და სწორად მოწყობაში. თუმცა, ძველ შენობებს (სადაც სტაბილიზებული ბინების უმეტესობაა) ხშირად აქვთ ვიწრო კიბეები და არ აქვთ ლიფტები.

შესაძლოა დაგჭირდეთ პროფესიონალი გადამზიდველები ვიწრო დერეფნებში მანევრირებისთვის. თქვენ შეგიძლიათ იპოვოთ სანდო გადამზიდველები და სახლის სხვა პროფესიონალები ჩვენს სერვისების კატალოგში.

გარდა ამისა, რადგან ქირაში ფულს ზოგავთ, შეგიძლიათ ფოკუსირდეთ სივრცის კომფორტულად მოწყობაზე. არ არის აუცილებელი ყველაფერი ახალი იყიდოთ. ჩვენი მარკეტფლეისი არის შესანიშნავი რესურსი ხარისხიანი მეორადი ავეჯის, ვინტაჟური დეკორისა და ტექნიკის საპოვნელად, რომლებიც იდეალურად ერგება ომამდელ ბინებს.

დასკვნა

ნიუ-იორკში ქირით სტაბილიზებული ბინის პოვნა მოითხოვს მოთმინებასა და კვლევას. ეს გულისხმობს შენობის თარიღების შემოწმებას, რთული კითხვების დასმასა და თქვენი უფლებების ცოდნას. თუმცა, ჯილდო არის სტაბილური, ხელმისაწვდომი სახლი მსოფლიოს ერთ-ერთ ყველაზე ძვირადღირებულ ქალაქში.

განათავსეთ თქვენი განცხადება უფასოდ TBI Listings-ზე